340億深圳“土拍盛宴” 萬科、佳兆業、新城、金茂搶地

招商局智慧城(光明招商局科技園)

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一邊是新房市場“打新”熱潮不斷,另一邊又迎來了史詩級“土拍盛宴”,深圳樓市總是不出意料地抓住所有人的目光。


11月23日,深圳一共有8宗居住性用地入市出讓,分別位于寶安西鄉沙井龍華大浪坪山以及光明,總出讓面積73.22萬㎡,總起拍價合計294.42億元。而最終8宗地全部拍出,土拍收金340億元,一舉刷新成交額紀錄。


這是深圳近二十年來最大規模的土地出讓,除了寶安沙井宗地建設類型為可售型人才住房以外,其余7宗地塊的建設類型為普通商品房。


此次土拍分上午場和下午場,其中上午場有4宗地塊出讓,具體為寶安沙井A301-0575號宗地、龍華大浪A832-0861號地塊、寶安西鄉A122-0371號宗地、坪山G12314-8030號地塊,落子的房企分別為融創+華發、深鐵、萬科、佳兆業+新城,總成交價282億元。


而下午場則是光明的4宗居住性用地出讓,成交價達58.2億元,安徽交控、金茂、電建、中信城開等房企均有所獲。


28家房企混戰、超400輪舉牌,數據足夠說明,本場土拍延續了深圳土地市場一如往常的熱度。


既是土拍,那便會有“冷熱”之分。雖然此次土拍當中大部分地塊處于爭奪激烈狀態,但仍存在冷熱不均的情況。


中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為,土拍的冷熱分化是很正常的現象,不同地段未來的發展潛力不一樣,這跟市場預期差異、交通條件、投放強度等因素相關。


冷熱分化之下


此次,寶安沙井地塊、龍華大浪地塊便是以底價成交。據悉,這兩宗地塊都只有一家企業參與競買。


也因此,最先出讓成功的為寶安沙井地塊,該地塊由融創與華發的合資公司深圳融華置地投資有限公司以底價127.1億元競得,成交樓面價1.4萬/㎡。這也是此次土拍金額最大的地塊。


而至于為何會以底價成交,宋丁稱,根據該宗地限制條件設計來看,是有定向出讓的意味在里面,“要理解政府目前的狀況,并不愿意完全市場化運作,將價格抬高,對未來控制房價也不利,深圳的重點還是引入理想企業做理想的產品,而不僅僅是拿到更多的土地出讓金,更多希望產業得到發展。”


值得注意的是,去年12月,深圳寶安區與融創中國簽訂了總投資達367億元的合作協議。協議涵蓋融創中國大灣區總部以及包含世界最大室內雪世界在內的冰雪文旅綜合體擬落戶寶安。


而攜手華發拿地,宋丁則表示華發作為國企,組成合資企業拿地可以減少風險。


緊接著便是龍華大浪地塊公布成交結果,由深圳市地鐵集團有限公司底價66.53億元拿下,成交樓面價3.1萬元/㎡。該宗地土地用途為二類居住用地、教育設施用地,土地面積110523.25㎡。項目建成后,普通商品住房銷售均價不得高于70875元/㎡,只租不售的人才住房初始配建面積為26970㎡。


不過該宗地遇冷的原因則與所處位置相關。按照合富輝煌(中國)深圳公司總經理李舉明的說法,龍華大浪區域更多是處于房地產啟蒙階段多一點,市場熱度并不高,因而關注度才不高。


但除了上述所提及的兩宗地,其余地塊全都是以上限價格成交。其中爭奪節奏最為緊張的當屬寶安西鄉地塊,總共有10家房企參與競拍,包括中海、華發、招商、越秀、平安不動產、金茂、萬科、龍光、華潤+金地等。


最終萬科一改往常穩重不爭搶的形象,歷經130多輪競價,以最高限制地價59.98億元拿下該地塊,配建只租不售的人才住房面積66000㎡,溢價率45%。


深職院房地產研究院院長鄧志旺對觀點地產新媒體表示,之所以搶奪這塊地是因為地塊位置非常好,屬于前海一級輻射區。“甚至傳聞有可能前海擴容到西鄉,它的概念很多,因此大家都比較看好這個區域。”


宋丁同樣認可該地塊位置的稀缺性,“尖崗山的位置非常好,未來土地增值還有空間,是深圳主城片區里面非常稀少的生態空間和都市繁華并進的環境。”另一業內也稱,該地塊周邊為泰禾院子、和樾府等項目,近期和樾府多次入市表現較好,因此受到開發青睞。


而另一搶奪火熱的區域為光明區。觀察深圳樓市便可知,光明樓市為今年深圳的熱點之一,新盤出現基本上都是“秒光”。


李舉明解釋,光明區火起來的原因是因為科學城的規劃利好呈現出來,未來預期高。


資料顯示,于今年6月份,深圳市人民政府批復了市規劃和自然資源局與光明區政府共同編制的《光明科學城空間規劃綱要》。未來光明科學城要建設成為粵港澳大灣區國際科技創新中心的核心功能承載區和綜合性國家科學中心的重要組成部分,打造“開放創新之城、人文宜居之城、綠色智慧之城”。


“去年拍的地本來地價都很高,開發商還很擔心地價太高賣不出去,但隨著今年深圳樓市的火爆,光明樓市前景十分被看好。”李舉明繼續透露,目前光明區二手房價可以達到7萬元/㎡。


不過火熱地市背后是利潤空間不斷縮小。按照光明這幾宗地來看,其中安徽交通控股集團拿下的A605-0377宗地,成交樓面價約3.55萬元/㎡,配建面積24200㎡;金茂拿下的A641-0028宗地,成交樓面價3.04萬元/㎡,配建面積12200㎡;電建獲得的A515-0099宗地,成交樓面價約3.88萬元/㎡,配建面積29000㎡;但這3宗地規定普通商品住房銷售均價都為不得高于49140元/㎡。


如此計算起來,成本價與售價之間基本上都是往利潤邊界靠攏。李舉明預測,5萬元/㎡以下的價格,在光明區未來肯定是會搶手的,但開發商需要算得過基本的賬。


新舊面孔之下


關于此次拿地的房企,大多數業內的看法都是,頭部企業、聯合拿地都是情理之中,因為加上配建可租不售的人才住房面積,把成本攤得很高,小的企業已經玩不起了。


李舉明表示,對于房企而言,在深圳拿地比拼的是資金成本:“拼的是開發商的綜合實力,不僅僅是錢的問題,因為火的樓盤利潤空間都很小。”


不過開放商亦有具體方法控制成本。深圳中原董事總經理鄭叔倫舉例,開發商拿地目的肯定是要賺錢的,雖然限價,但還是可以通過收取裝修費突破限價,同時通過縮短開發周期降低成本。他稱,像龍光前海天境5月份拿地,12月份就預計推出,拿地到入市時間明顯縮短。


或許也不難發現,此次拿地的房企大多不是深圳土地公開市場的常客,“生面孔”更多一些。新城、安徽交控是首入深圳拿地,萬科近些年也極少在深圳公開競價市場露面,而在深圳以舊改為重心的佳兆業、中信城開亦然。


在鄭叔倫看來,像外地房企如新城、安徽交控、金茂等進入,主要還是因為近期深圳新房市場較為火熱,多數住宅新盤不愁賣。同時也是全國市場分化較為嚴重,多數城市市場不景氣,導致深耕其他城市房企涌入深圳。


其實金茂是第二次在深圳拿地,此次更是參與了多宗地塊拍賣,最終以上限價12.72億元攬下光明A641-0028宗地,成交樓面價30351元/㎡,配建面積12200㎡。


四年前,電建+金茂以投標價82.8億元競得龍華民治辦事處A816-0060地塊,折合樓面價5.68萬元/㎡,當時還刷新了地王紀錄,后打造為龍華金茂府項目。


而新城則是首次布局深圳。事實上,早于2018年,其便已經正式開啟粵港澳大灣區的版圖布局,只是首先進入的是東莞、佛山、中山、肇慶、汕尾、汕頭等城市。


對此,鄧志旺分析稱,對很多企業來說,首要的目的是拿到地能進入深圳市場,利潤其實考慮得不會太多。生面孔搶地一方面反映的是房企看好深圳、重金投資深圳,另一方面也是深圳地塊稀缺,而城市更新難度又比較大,尤其政府土改介入之后,城市更新資源也有限,但是競地拿下來開發建設的速度會比較快。


另一方面,萬科、佳兆業、中信城開等一般通過深圳城市更新獲取土儲的開發商,也積極加入公開市場的搶地陣營。


如佳兆業在深圳有著十分豐厚的舊改土儲。截至2020年6月30日,佳兆業在深圳未納入土儲的舊改有112個,占地面積1155.1萬㎡,預計可售貨值達1.2萬億元。


但就如業內人士所說的,舊改速度太慢了,類似佳兆業這樣的房企也需要快速補充土儲的辦法,以優化數據報表,滿足業績的要求。


萬科也是時隔6年來首次在深圳公開市場拿下宅地。而上一次拿地是于2017年在深圳灣超級總部基地摘得的商服用地,建設萬科集團總部。


宋丁認為,萬科也不是“鐵板”一塊,在今年的情況下不需要遮遮掩掩,該出手就盡量出手,此一時彼一時,還是要順應市場去做。


用上述人士的話講,在深圳當個農民種地就沒有不掙錢的。“高曝光、高增值、高前景的地區,新的企業進入更多是要在深圳立足,要有存在感,不講究回報,無論如何先占地。”

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